Penjualan harta tak alih yang dijanjikan diatur oleh peruntukan undang-undang yang ditetapkan oleh Undang-undang Persekutuan No. Versi baru dari undang-undang perundangan ini memperuntukkan sejumlah penambahan dan perubahan yang mulai berlaku pada 01.01.2019.
Konsep umum lelong awam
Untuk memahami secara spesifik mengadakan lelongan awam untuk penjualan harta tanah dalam kerangka norma undang-undang undang-undang Rusia yang agak baru, diperlukan untuk memahami beberapa konsep.
Tempat penganjuran lelongan awam. Ia dihubungkan secara langsung dengan objek harta tanah yang hendak dijual.
Istilah penerbitan. Dalam masa sepuluh hari dari tarikh lelongan, notis diterbitkan, yang menunjukkan maklumat mengenai penganjuran acara ini (subjek, tempat dan tarikh lelongan, kos aset material).
Notis lelongan awam. Di laman web rasmi FSSP, dengan pemberitahuan serentak mengenai bahagian wilayah perkhidmatan ini, maklumat mengenai lelongan yang dirancang diterbitkan. Peserta mesti membayar deposit tetap, yang biasanya 5% dari nilai awal aset material. Lebih-lebih lagi, deposit dikembalikan sepenuhnya sekiranya lelong dinyatakan tidak sah. Dan dengan syarat subjek yang memenangi lelong enggan membayar barang lelong, deposit ini tidak akan dikembalikan kepadanya.
Kontrak. Perjanjian antara penganjur lelong dan entiti yang memenangi lelong mengandungi maklumat mengenai transaksi, yang dimasukkan dalam USRR.
Peserta. Bilangan subjek yang diterima masuk dalam lelongan adalah terhad. Sebagai peraturan, hanya orang yang berhak menggunakan benda-benda ini (saudara-mara, rakan-rakan dan kenalan penggadai), dan juga pemberi janji, yang akan dilelong.
Pendaftaran transaksi. Entiti diiktiraf sebagai penawar yang menang berdasarkan harga tawaran tertinggi. Selepas lelongan, kontrak penjualan dimeterai. Pembayaran mesti dibuat dalam masa lima hari ke akaun penganjur acara. Lebih-lebih lagi, cagaran yang disimpan sebelum ini dimasukkan sepenuhnya dalam kos transaksi.
Pengiktirafan lelong tidak sah. Lelongan awam dianggap dibatalkan sekiranya jumlah pesertanya kurang dari dua orang, serta jika tidak ada pembayaran dari entiti yang menang. Setelah lelong diakui gagal, pemilik subjek lelong boleh menjadi penggadai, atau lelong boleh dilantik semula. Dalam kes terakhir, waktu pegangan mereka harus ditetapkan tidak lebih awal dari sebulan kemudian, dan kos awal aset material harus dikurangkan sebanyak 15%.
Di samping itu, lelongan umum dapat dibatalkan jika pihak-pihak yang mempunyai hubungan hukum yang dipertikaikan membuat perjanjian damai. Sekiranya ini dapat dilaksanakan setelah penerbitan tarikh lelongan, penghutang wajib membayar semua kos yang ditanggung oleh pihak penganjur lelong.
Pengeluaran nilai material. Bentuk penguatkuasaan yang paling umum bagi keputusan pengadilan dalam rangka proses penguatkuasaan adalah penyitaan harta benda. Pada masa yang sama, lima hari setelah penyitaan dikenakan, penyitaan aset material secara langsung (sebahagian atau keseluruhan) dilakukan, yang dilaksanakan oleh seorang pekerja FSSP.
Pelaksanaan objek. Kekhususan penjualan harta rampasan adalah serupa dengan peraturan yang diperuntukkan untuk janji. Walau bagaimanapun, prosedur ini dikendalikan secara eksklusif oleh agensi kerajaan yang berwenang.
Pengiktirafan subjek sebagai tidak larut. Sekiranya berlaku kemuflisan entiti dan individu yang sah, lelongan untuk penjualan harta yang dijanjikan dilakukan pada peringkat pengurusan luaran dan proses kebankrapan.
Inovasi peraturan. Pada masa ini, pengambilalihan harta tanah ditentukan sepenuhnya oleh harga secara lelong dan sepenuhnya dikecualikan dari sekatan pemiutang. Sebelumnya, aspek ini (syarat penggunaan harta oleh pemilik baru) diatur oleh Undang-undang Persekutuan No. 127, yang memfokuskan pada hak pemiutang.
Jenis perdagangan. Dalam konteks ini, terdapat acara terbuka dan tertutup. Dalam kes pertama, tender awam menyiratkan penyertaan mana-mana entiti. Dalam versi terakhir, acara untuk merealisasikan nilai material difokuskan secara eksklusif pada peserta yang dijemput. Ini juga berlaku untuk kaedah menghantar sebut harga. Jadi, borang terbuka (secara lisan) atau tertutup (sampul surat tertutup) menentukan status acara. Lelong juga boleh diadakan dalam bentuk campuran, apabila, misalnya, acara yang ditutup dari segi pesertanya menyiratkan tawaran harga terbuka.
Notis lelongan awam
Teks notis adalah asas asas untuk menjalankan lelongan awam. Oleh itu, dokumen ini harus dibuat dengan ketat sesuai dengan keperluan tematik. Selalunya, notis lelong disamakan dengan tawaran awam. Penting untuk memahami bahawa penyimpangan maklumat dalam teks notis, yang mempengaruhi hasil lelongan, boleh mengakibatkan pembatalan hasil atau pembatalannya.
Notis itu mesti menunjukkan maklumat berikut:
- syarat-syarat transaksi (subjek lelongan, nilai dan bebanannya);
- maklumat mengenai pemegang hak cipta atau pemilik;
- data mengenai prosedur untuk mengadakan lelongan (tempat, waktu dan bentuk penahanan, siapa penganjur, prosedur pendaftaran penyertaan dan penentuan pemenang).
Nuansa-nuansa berikut dapat disebut sebagai preseden khas amalan kehakiman tematik di negara kita:
- kriteria tersirat untuk menilai aplikasi;
- harga deposit adalah sangat tinggi;
- penyelewengan parameter objek, yang mempengaruhi idea daripadanya;
- penerangan yang tidak lengkap mengenai bebanan objek;
- maklumat yang tidak lengkap mengenai ciri objek;
- pelanggaran peluang yang diperlukan untuk membiasakan dokumen-dokumen dari mana hak yang dilindungi itu timbul.
Penerbitan notis lelongan dilakukan sesuai dengan minimum yang diperlukan, yang merangkumi laman web jabatan perkhidmatan bailif, laman web persekutuan FSSP dan media massa rasmi pihak berkuasa tempatan. Pada masa ini, praktik arbitrase untuk penerbitan ini telah mengembangkan kriteria yang diperlukan untuk penilaian mereka, yang mengambil kira kehadiran teks cetak yang wajib (tidak termasuk penggunaan hanya penyiaran radio dan televisyen), khalayak sasaran, ciri wilayah dan ketersediaan penuh maklumat.
Tata kelakuan
Peraturan umum untuk menjalankan perdagangan awam menunjukkan ciri-ciri berikut.
Lelong ini diadakan dalam bentuk lelongan di mana harta penghutang dijual dengan harga tertinggi.
Notis lelong mesti diterbitkan selewat-lewatnya 30 hari sebelum lelongan. Ia mesti mengandungi maklumat lengkap mengenai subjek, tempat, waktu, prosedur (pendaftaran penyertaan) dan bentuk lelongan, serta harga dan penentuan awal pemenang.
Untuk menyertai lelongan awam, pemohon mesti membayar deposit yang sesuai. Ukuran dan prosedur untuk masuk ditunjukkan dalam pemberitahuan. Deposit akan dikembalikan sekiranya berlaku pembatalan lelongan, dan juga jika subjek mengambil bahagian di dalamnya, ketika dia tidak menjadi pemenang. Orang yang memenangi lelongan membuat pembayaran sesuai dengan kontrak penjualan, dengan mengambil kira deposit.
Penganjur berhak untuk membatalkannya selewat-lewatnya tiga hari sebelum mengadakan lelongan awam.
Konsep "orang yang mengambil bahagian dalam lelongan, tetapi tidak memenanginya" tidak termasuk peserta yang tidak hadir di acara itu dan orang-orang yang tidak memberikan apa-apa peruntukan pada harga asal harta tanah.
Pada hari lelongan, protokol yang sesuai ditandatangani antara pemenang dan penganjur, yang mempunyai kekuatan perjanjian.
Pembidaan akan berlaku hanya jika sekurang-kurangnya dua entiti mengambil bahagian di dalamnya. Dan pemenangnya adalah peserta dengan tawaran tertinggi.
Sekiranya peserta yang memenangi lelong enggan menandatangani protokol, maka dia akan kehilangan deposit. Dan pihak penganjur, yang tidak menandatangani protokol, mengembalikan kepada pemenang deposit dua kali ganda dan membayarnya semua kos penyertaan dalam lelongan, yang melebihi jumlah deposit.
Pengiktirafan lelong tidak sah
Lelong dinyatakan tidak sah dalam kes berikut:
- kurang daripada dua peserta yang memohon untuk menyertai lelongan;
- kehadiran di lelong kurang daripada dua peserta;
- tidak ada yang memberi peruntukan kepada harga asal aset material;
- pemenang lelong belum membayar kos penuh item lelong ke akaun penganjur dalam masa lima hari.
Oleh kerana tujuan lelongan dalam kes ini belum tercapai, tawaran berulang dilantik. Tarikh baru untuk mengadakan lelongan awam ditetapkan setelah lelong dinyatakan tidak sah dalam jangka masa 10 hingga 30 hari.
Dalam semua kes, tidak termasuk hakikat bahawa pemenang lelong tidak membayar nilai penuh harta tanah, lelongan sekunder dilakukan dengan penurunan kos asal sebanyak 15%. Semua peraturan lain untuk melakukan perdagangan sekunder sesuai dengan prosedur untuk menjalankan lelongan utama. Penting untuk difahami bahawa dalam tuntutan orang yang berminat, pengadilan boleh menganggap lelongan tidak sah jika prosedur pelanggarannya dilanggar.
Peraturan yang mengatur prosedur mengadakan lelang umum untuk berbagai harta adalah sebagai berikut:
- gadai janji harta tanah - Seni. 56-58 FZ "Pada gadai janji (janji harta tanah)";
- janji harta lain - Seni. 350 Kanun Sivil Persekutuan Rusia;
- penjualan sekuriti - Art. 89 (bahagian 4) Undang-undang Persekutuan "Tentang Prosiding Penguatkuasaan".
